Worum geht’s?

Im Vergleich zu einer einfachen Sanierung verursacht ein Neubau mehr Treibhausgase. Bei einer tiefgreifenden Sanierung nähern sich die Bilanzwerte an.

Im Gestaltungsplan verpflichten sich ABZ und BEP zum Netto-Null-Ziel der Stadt. Für die Erstellung gilt der Grenzwert von Minergie Eco. Die Wärme für Heizung und Warmwasser ist zwingend 100 Prozent erneuerbar.

Die Autoparkplätze sind auf ein Minimum beschränkt, dafür gibt es rund 1000 Plätze für Velos.

Im Aussenraum erhalten die Genossenschaften alte Bäume in den Höfen, tragen mit viel Grün zur Hitzeminderung bei und fördern die Biodiversität.

Die ABZ und die BEP haben viel Zeit, Fachwissen und Geld in die bisherige Planung gesteckt. Nur so liessen sich die Projekte den sich ändernden Anforderungen (z.B. Netto-Null, Lärmschutz, Mehrwertabgabe) anpassen.

Müssten sie das Projekt nach 20 Jahren abbrechen, stünden sie vor einem riesigen Scherbenhaufen von über 10 Mio. Franken. Diese müssten einem Nachfolgeprojekt überbürdet werden, was die Kostenmiete in die Höhe treiben würde.

Ein Nein in der Volksabstimmung wäre zudem ein extrem negatives Signal an den genossenschaftlichen Wohnungsbau in Zürich. Ohne diesen nimmt der Druck auf Wohnraum für die kommenden Generationen weiter zu und das Drittelsziel ist unerreichbar.

Aufgrund des Wohnungsmixes und ihrer Erfahrungen in der Vermietung rechnen die ABZ und die BEP damit, dass rund 960 Personen einziehen, und erwarten aufgrund von Familienzuwachs gut 1000 Bewohner:innen wenige Jahre später. Heute wohnen etwa 500 Personen in den beiden alten Siedlungen.

Beide Genossenschaften wurden vor über 100 Jahren gegründet, um die damalige Wohnungsnot in Selbsthilfe zu bekämpfen. Sie bauten in den ersten Jahrzahnten ihres Bestehens Hunderte neue Wohnungen, mehrheitlich mit drei Zimmern – damals eine Familienwohnung.

Heute bietet die ABZ als grösste Wohnbaugenossenschaft der Schweiz etwa 12’500 Menschen ein Zuhause. Sie steht allen Menschen offen und versteht sich als lebendige, vielfältige Gemeinschaft. Die ABZ baut und handelt sozial, ökonomisch und ökologisch nachhaltig.

Die BEP ist mit über 1800 Wohnungen eine der grössten Zürcher Wohnbaugenossenschaften. 1910 gegründet von Eisenbahnern, prägt sie mit ihren Siedlungen das Lettenquartier ebenso wie die Gegend um den Röntgenplatz. Als gemeinnütziges Unternehmen verfolgt sie das Ziel, den Mitgliedern in gemeinsamer Selbsthilfe und Mitverantwortung gesunden, umweltschonenden und preisgünstigen Wohnraum zu verschaffen.

Diese Option ist unrealistisch, aus vielen Gründen:

• Statisch wären die Altbauten (man nennt die Bauten aus der Zwischenkriegszeit auch Zündhölzli-Häuser, weil das Baumaterial extrem knapp war) dem zusätzlichen Gewicht nicht gewachsen; sie müssten kostspielig verstärkt werden.
• Die Ausrichtung der Altbau-Wohnungen auf die nach wie vor lärmige Seebahnstrasse würde bestehen bleiben, was die Wohnqualität beeinträchtigt. Barrierefrei zu bauen wäre unmöglich.
• Gesetzlich ergibt sich ein Dilemma zwischen der minimalen Raumhöhe (2,4 m) und den Schall- und Brandschutz-Anforderungen. Um letztere zu erfüllen, müssten die alten Holzbalkendecken verstärkt werden. Dann aber schwindet die Raumhöhe.
• Totalsanierungen sind extrem aufwendig und kostspielig, besonders wenn sie unter Auflagen des Denkmalschutzes stehen. Die Kosten (und damit die Mieten) pro m2 Wohnfläche liegen am Ende höher als bei einem Ersatzneubau. ABZ und BEP wissen, wovon sie reden, denn sie haben mehrere Sanierungen in denkmalgeschützten Siedlungen durchgeführt.
• Ob die Denkmalpflege einer Aufstockung überhaupt zustimmen würde, steht in den Sternen. Tatsache ist, dass die Siedlungen bei einer Ablehnung des Gestaltungsplans unter Denkmalschutz fallen würden, weil die Genossenschaften nicht jene Projekte realisieren können, die der Stadtrat an die Entlassung aus dem Inventar geknüpft hatte.

Genossenschaften sind Mitgliederorganisationen. Neue Mitglieder aufnehmen können sie besonders dann, wenn sie zusätzliche Wohnungen erstellen. Vereinzelt auch bei einem Mieter:innenwechsel.

Bei der Vermietung folgen die beiden Genossenschaften ihren  Vermietungsreglementen (ABZ, BEP) Zuerst kommen Mieter:innen zum Zug, die wegen Bauarbeiten, Über- oder Unterbelegung, aus gesundheitlichen oder sozialen Gründen ausziehen müssen; dann folgen Mitglieder auf der internen Warteliste.

Wie viele Wohnungen in den neuen Seebahn-Höfen öffentlich ausgeschrieben werden, ist nicht vorauszusagen. Da das Wohnraumangebot von 500 auf 1000 Personen wächst, lässt sich aber sagen, dass bei ABZ und BEP Wohnraum frei wird (auch durch interne Umzüge) und dass sie deshalb neue Mitglieder aufnehmen können.

Absolut. Die beiden Bauprojekte wurden seit 2015 immer wieder neuen Anforderungen angepasst. Das Wohnungsangebot wurde nochmals deutlich diversifiziert (Micro-Co-Living, Grosswohnungen). Die Tiefgarage wurde mehrfach verkleinert und sieht heute noch 26 Parkplätze (für 352 Wohnungen) vor. Dafür gibt es rund 1000 Velo-Parkplätze, eine Velo-Waschstation und Platz für Cargobikes.

Fassadenbegrünungen und Retensionsdach sorgen für Kühlung im Sommer, das Regenwasser für die Pflanzen wird in Zisternen gesammelt. Die Wärme für Heizung und Warmwasser beziehen die beiden Siedlungen aus einem EWZ-Wärmeverbund, welcher das Grundwasser nutzt.

Gut geplante Ersatzneubauten machen durchaus Sinn, wie zwei Beispiele der ABZ zeigen: Die Siedlungen Entlisberg 2 (Bezug 2017) und Toblerstrasse (Bezug 2018). Beide Projekte erhielten Auszeichnungen.

Ein anonymes Komitee «Seebahnhöfe retten» sammelte nach der Zustimmung des Gemeinderats Unterschriften gegen den Gestaltungsplan-Entscheid. Das Komitee verweist auf den Denkmalschutz und kritisiert den Neubau generell.